Kako postopati pri nakupu nepremičnine?

Nakup nepremičnine je zagotovo za vsakega izmed nas velik življenjski korak. Predstavlja konkreten finančni odtegljaj sočasno pa neizmeren občutek svobode. Ko se podamo v takšno investicijo se nam porajajo vprašanja kaj, kako ali delam prav ali ne, moram morda koga o čem povprašati? Ali je takšna cena nepremičnine upravičena ali ne? Smo preverili vse opcije financiranja? Nakup nepremičnine je projek na katerega moramo gledati, da nam omogoča kvalitetno življenje in ne kot odločitev, ki nas pahne na rob finančnega in živčnega zloma.

Včasih se pač zgodi, da se v stvari ne dovolj poglobimo in kupimo mačka v žaklju. Pogosto se zgodi, da je to posledica nepravilnega informiranja o stanju nepremičnine, ki jo kupujemo. Pri nakupu nepremičnine moramo biti pozorni na vsaj tri aspekte:

• LOKACIJA – vsekakor razmislimo o tem kako pomembna je za nas bližina šol, vrtcev, staršev, lokacija službe… Lokacija nepremičnine nam vsakdan, nesmiselno je, da nam oteži življenje.
• PRAVNO STANJE NEPREMIČNINE- urejene meje, vpisane služnosti, UD, GD…
• KONSTRUKCIJSKO STANJE OBJEKTA – plesen, razpoke…

Kako se izogniti najpogostejšim napakam pri nakupu nepremičnin?

NAKUP PARCELE

Nakup parcele je najenostavnejši začetek, največ imamo svobode za nadaljnji projekt/objekt. Na kaj je potrebno biti pozoren ob nakupu parcele:

• stanje dovozne poti,
• stanje parcele v zemljiški knjigi (služnosti zemljišča),
• stanje mej parcele.

KORAKI, KI JIH JE POTREBNO IZVESTI PRED NAKUPOM PARCELE

1. Ogled parcele z lastnikom/nepremičninskim agentom.
2. Izpis lastništva zemljišča in služnostih iz e-zemljiške knjige. (V kolikor je na parceli vključena služnost nujne poti ali zgolj poti, se je potrebno o lokaciji le te pozanimati, te informacije najdemo fizično v zemljiški knjigi, običajno so takšnim služnostim priložene skice). Izpis iz e-zemljiške knjige je brezplačen.
3. Pregled ali so meje končne (e prostor, i občina).
4. Na občini je potrebno zaprositi za lokacijsko informacijo (lokacijska informacija naj bo aktualna in ne starejša od 30 dni). Lokacijska informacija vas stane 35 €.
5. Stopiti v stik z lastniki okoliških zemljišč in jih povprašati kako je potekala gradnja. Ali so imeli kakšne težave z izkopom? Kako je bilo s temeljenjem objektov?
6. Prejem lokacijske informacije. Obvezno branje le te. V kolikor je v njej veliko neznank si za pomoč poiščite nekoga, ki razume njen pomen. Kaj so pomembne omejitve v lokacijski informaciji?
   • minimalna in maksimalna velikost gradbene parcele,
   • faktor zazidljivosti in faktor zelenih površin,
   • kako je z varovanimi pasovi /varstveni režimi (Natura 2000, vodovarstvena območja, omejitve zaradi električnih vodov, erozijska območja, varstvo kulturne dediščine)- lokacije teh območji na parceli preverimo preko portala i občina,
   • kakšne objekte je dopustno graditi na parceli,
   • Seveda so poleg omenjenih omejitev v lokacijski informaciji najdete tudi podatke o obliki objekta, tipu strehe, barvi fasade in druge omejitve, ki jih je potrebno upoštevati pri snovanju objekta.
7. V kolikor iz prebrane lokacijske informacije in razpoložljivih javno dostopnih podatkov ne moremo razbrati vsega o zemljišču je smiselno, da zaprosimo za projektne pogoje.
8. Brez razjasnjenih stvari o zemljišču ne kupujte le tega.

NAKUP HIŠE

Z nakupom obstoječega objekta se malce omejimo kaj lahko počnemo in kaj ne. Stene imamo že definirane. Lahko pa kupimo objekt v katerega samo prinesemo svoje stvari in se vselimo. Največ pozornosti pri nakupu obstoječega objekta posvečajmo stanju KONSTRUKCIJE.

KORAKI, KI JIH JE POTREBNO IZVESTI PRED NAKUPOM OBJEKTA HIŠE

1. Ogled objekta z lastnikom/nepremičninskim agentom. Na ogledu bodite pozorni na vse, zapišite si hišno številko. Pozornost namenite stanju konstrukcije objekta, vlagi. V kolikor je dovoljeno uporabite telefon za fotografiranje.
2. Ko pridete domov se vprašajte kaj boste z objektom počeli?
   • brez gradbenih posegov se vanj vselimo (na novo pobelimo stene, zamenjamo vzmetnice, kupimo novo sedežno garnituro),
   • manjši gradbeni posegi (menjava oken, montaža strešnih oken, povečanje okenskih odprtin do 2 metra…)- PROJEKT ZA MANJŠO REKONSTRUKCIJO,
   • večji gradbeni posegi (dozidava, prezidava ali nadzidava objekta, povečanje odprtin za več kot 2 metra, spreminjanje namembnosti objekta)- REKONSTRUKCIJA- potrebno pridobiti GRADBENO DOVOLJENJE.
3. Preveriti je potrebno situacijo objekta v e-zemljiški knjigi (služnosti, hipoteke…), pregledati ali ima objekt UD (i občina), pridobiti podatek ali so meje zemljišča na katerem stoji objekt končne, do objekta mora biti urejen dostop.
4. Ogled objekta z gradbincem in arhitektom/notranjim oblikovalcem- v kolikor nameravate v objektu izvajati kakšne posege si objekt oglejte s posameznikom, ki vam bo pri tem lahko svetoval.
5. Naročilo lokacijske informacije je obvezno v kolikor se bodo na objektu izvajali posegi za MANJŠO REKONSTRUKCIJO ali REKONSTRUKCIJO.

UD – UPORABNO DOVOLJENJE nujno pri nakupu, v primeru kredita ga zahteva tudi banka. V kolikor ga objekt nima je na njem nemogoče izvajati projekt MANJŠE REKONSTRUKCIJE ali REKONSTRUKCIJE. To ne velja v kolikor kupujemo objekt do III. ali III. podaljšane gradbene faze. Pri prebiranju LOKACIJSKE INFORMACIJE je potrebno biti pozoren na enake dejavnike kot pri nakupu parcele.

STANOVANJE

Morda je najenostavnejši od vsega prav nakup stanovanja. Izzivov s samim nakupom je manj kot pri nakupu hiše ali zemljišča. Pravno nimano toliko stvari za pregledati. Vsekakor pa je dobro da pred nakupom stanovanja ocenimo konstrukcijsko stanje nepremičnine, preverimo ali ima nepremičnina UD in pridobimo tloris stanovanja. Prav tako se je potrebno prepričati, da je objekt prost bremen in preveriti stanje sllužnosti.

Pred nakupom v primeru nakupa starega stanovanja, ki je potrebno prenove se posvetujte z arhitektom ali notranjim oblikovalcem. Strokovnjak za načrtovanje prostorov vam bo poskušal zoptimizirati prostor in vas morda nehote prepričal ali odvrnil od nakupa nepremičnine v kolikor se le ta ne bo skladala z vašimi pričakovanji.

Nakup nepremičnine ni enostaven. Tudi sam stošek dela na nepremičnini je pred nakupom nemogoče oceniti. Lahko pa si procentualno preračunamo koliko nas stane posamezen del gradnje. To so velike investicije, ki terjajo čas in denar, ne izvajajmo jih nepremišljeno. Posvetujmo se s posamezniki, ki nam lahko pri tem pomagajo. Moj mail je vedno dosegljiv na vprašanja ali je zaradi omejitev objekta in lokacije nek nakup smiseln ali ne. Pogosto pa sem tudi v pomoč pri branju in razumevanju lokacijskih informacij.