Zakaj ne kupiti objekta brez uporabnega dovoljenja?

“Uporabno dovoljenje: Ključna informacija pred nakupom nepremičnine”

Uporabno dovoljenje (UD) je pojem, ki ga je slovenska širša javnost bolje spoznala po juniju 2018. Takrat je v zakonodaji postalo jasno zapisano, da se objekte, za katere je predpisano gradbeno dovoljenje (GD), lahko začne uporabljati šele po pridobitvi uporabnega dovoljenja. Ta sprememba je prvenstveno vplivala na stanovanjske objekte in prinesla številne novosti, ki so za kupce nepremičnin ključnega pomena. Pri gospodarskih objektih pa so bile zakonodajne zahteve že v preteklosti nekoliko drugačne.

V tem blog postu bomo raziskali, zakaj je uporabno dovoljenje ključno pri nakupu nepremičnine, kakšna so tveganja pri izbiri objekta brez tega dovoljenja ter kako se lahko izognete težavam, ki lahko nastanejo v prihodnosti.

Kaj pravzaprav je uporabno dovoljenje?

Uporabno dovoljenje (UD) je uradna odločba, ki dovoljuje uporabo objekta. Po zakonodaji je za začetek uporabe objekta, za katerega je predpisano gradbeno dovoljenje (GD), obvezno pridobiti uporabno dovoljenje. Izuzeti so le nezahtevni objekti, ki imajo poenostavljene postopke za legalizacijo in uporabo.

Uporabno dovoljenje zagotavlja, da je objekt zgrajen v skladu z že pridobljenim gradbenim dovoljenjem ter izpolnjuje vse zahteve in predpise, ki so potrebni za varno in zakonito bivanje v objektu.

Za izvedbo vseh rekonstrukcij, prizidav ali sprememb namembnosti na obstoječem objektu je prav tako potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje. Predpogoj za pridobitev gradbenega dovoljenja pa je veljavno uporabno dovoljenje. To pomeni, da brez uporabnega dovoljenja ne moremo legalno izvajati nobenih pomembnejših sprememb na objektu.

Moj pogled na uporabno dovoljenje?

Sama gledam na uporabno dovoljenje (UD) kot na ključno potrditev, ki zagotavlja, da je objekt zgrajen v skladu z vsemi potrebnimi zakonskimi in birokratskimi zahtevami. To vključuje preverjanje skladnosti z urbanističnimi, gradbenimi, varnostnimi in okoljskimi predpisi, ki so ključni za varno in zdravo bivanje.

Uporabno dovoljenje potrjuje legalnost objekta in predstavlja pomembno varovalko, ki me ščiti pred morebitnimi pravnimi težavami v prihodnosti. Ko se odločim objekt prenavljati, dograjevati ali rekonstruirati, imam s pridobljenim uporabnim dovoljenjem zagotovilo, potrebujem pridobiti samo novo grabeno dovoljenje in nič drugega. Tako se izognem dodatnim težavam, kot so morebitne legalizacije, kazni ali drugi nepričakovani stroški.

Prepričana sem, da je pridobljeno uporabno dovoljenje nujna za vsako nepremičnino, ki jo kupujete. Na dolgi rok nam takšna investicijo omogoča “miren spanec”, saj se lahko zavedamo, da imamo vse potrebno za zakonito uživanje in rabo našega doma.

Rizik nakupa objekta brez uporabnega dovoljenja?

• PRAVNA TVEGANJA: Če objekt nima uporabnega dovoljenja, ni zagotovila, da je gradnja skladna z izdanim gradbenim dovoljenjem (GD) in dopustnimi manjšimi odstopanji. To lahko pomeni, da dela na objektu niso dokončana (v primeru novogradnje ali rekonstrukcije) ali da nimate informacij o vgrajenih materialih in napravah, ki izpolnjujejo veljavne predpise. Poleg tega ni zagotovila, da so bili pri gradnji upoštevani ukrepi za preprečevanje negativnih vplivov na okolje in zdravje uporabnikov. Pridobitev uporabnega dovoljenja prav tako zahteva vpis objekta v kataster nepremičnin, kar lahko dodatno podaljša postopek legalizacije.
• FINANČNA TVEGANJA: Nakup nepremičnine s kreditom za objekt brez uporabnega dovoljenja je lahko problematičen. Banke običajno zahtevajo uporabno dovoljenje kot pogoj za odobritev kredita. To je razumljivo, saj se banka tako ščiti pred morebitnimi težavami pri prodaji nepremičnine, v kolikor kupec ne more plačevati kredita. Dodatno se lahko pojavijo stroški, če se odločite za rekonstrukcijo objekta, saj boste morali najprej pridobiti uporabno dovoljenje, kar lahko povzroči zamude in dodatne stroške.
• KAZNI: Nakup objekta brez uporabnega dovoljenja lahko vodi do kazni in stroškov legalizacije. Če se izkaže, da je objekt nelegalen, bo potrebna legalizacija, ki vključuje plačilo komunalnega prispevka, če se površine objekta ne ujemajo, ter morebitne kazni za uzurpacijo in degradacijo okolja. Te kazni in stroški lahko hitro povišajo končne stroške nakupa.
• SVETOVANJE PRED NAKUPOM: Mnogi se ne zavedajo vseh tveganj, povezanih s takim nakupom, in se odločijo za nakup, ne da bi prej preverili pravno stanje nepremičnine. Pred nakupom priporočam, da se posvetujete s projektantom, ki ima izkušnje s pridobivanjem uporabnih dovoljenj in legalizacijo. Tako lahko pridobite jasen vpogled v morebitna tveganja in možnosti. Predlagam,da me v primeru vprašanj o primernosti nakupa nepremičnine kontaktirate.
• ALTERNATIVNE MOŽNOSTI: Kot alternativo nakupu objekta brez uporabnega dovoljenja je priporočljivo, da s lastnikom sklenete pogodbo, v kateri se zavezuje, da bo pridobil uporabno dovoljenje pred izplačilom kupnine. To daje prodajalcu motivacijo, da uredite dokumentacijo. Obenem pa potrebujete varovalko, da boste dejansko lahko kupili objekt – to je lahko na primer plačilo avansa (ara).

Trenutna situacija glede nakupa nepremičnine brez uporabnega dovoljenja postaja vse bolj zapletena, še posebej, če potrebujete hipotekarni kredit, saj banke praviloma ne odobrijo takšnih posojil. Opažam, da se na spletu pogosto oglašujejo objekti z dvema cenama: ena cena velja, če lastnik pridobi uporabno dovoljenje, druga pa, če ga ne. Razlike v cenah za iste nepremičnine so v tem primeru nekoliko zanemarljive, običajno v razponu od 5 % do 10 %. Ni pa pravila, da nam bo nižja cena objekta pokrila stroške, ki nastanejo pri pridobivanju uporabnega dovoljenja.

Vendar, ko govorimo o objektu v vrednosti 300.000 €, se splača pridobiti uporabno dovoljenje. Zlasti če upoštevamo čas in morebitne dodatne stroške, ki izhajajo iz birokratskih težav ali kazni. V najslabšem primeru bi lahko naleteli tudi na rušenje objekta, saj nekatere nepremičnine po trenutni zakonodaji preprosto ne morejo pridobiti uporabnega dovoljenja.

Kupovanje objekta brez uporabnega dovoljenja je podobno nakupu avtomobila brez homologacije – pridobite lahko “avto”, vendar s tem tvegate, da ne boste mogli varno in legalno uporabljati svojega “novega objekta”.